在日本买房的流程

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2022年08月02日

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在日本买房的流程

（１）实地考察要购买的房产

如果条件允许，建议一定要实地考察一下要购入的房产。

确认一下房产有无缺陷，距离车站的距离，以及房产周围的超市，药店，便利店，学校等公共设施是否齐全。

尤其是周围环境有无噪音等让人不舒服的地方。

这关系到入住者的入住体验。并间接决定了投资的成败。

即使在海外实在无法来日看房，最好委托信得过的经纪考察以上内容，并拍摄录像。

不过如果是正在租赁中的房产的话，是无法看到房屋里面的样子的。这也算是一点小风险。

（２）向房东提交购买申请

决定购买之后，需要通过中介公司向房东提交「買付証明書」，也就是买房申请。

买房申请上一般需要记入以下内容：

希望的购入价格
资金取得方式（现金还是贷款）
希望的签约日
希望的交房日
其他的希望条件

原则上日本房产的买卖是根据买房申请的先后顺序来的。所以即使你出价更高，如果递交买房申请晚了一步，也有可能被拒。

如果卖家同意你的出价，会给中介提交一份「売渡承諾書」。这样买卖双方意向基本敲定，双方可以准备正式契约。

但是要注意的是，这个「買付証明書」和「売渡承諾書」是没有法律效力的，只是建立在双方互相信任的基础上。所以即使后面反悔不打算买卖了，也不会负任何法律责任。

当然了，人而无信，不知其可。还是建议大家「 诚信为本」。考虑好了之后再递交买房申请。

（３）确认支付事项

房东回复并同意以上购房条件之后，即可准备签约。

这时候需要跟不动产协商购房资金的交付形式。

如果是贷款的话，这个时候就需要向银行提交事前贷款审查申请了。

银行会在几天之内告知是否可以贷款。

以前这个手续基本上全部由中介代办。如今由于日本银行贷款收紧，一些投资贷款需要自己去跑银行了。但住宅贷款基本上还是全部由中介代劳。

（４）接受重要事项说明

签约之前中介会安排宅地建物取引士为你解说本次交易的重要事项。

这也是日本不动产行业特别规范的一个特征。因为不动产相关的内容比较复杂，为了防止购房者因知识不足造成的损失，才强制进行这么一个手续。

这个解说非常详细，会把房产的详细情况，以及相关的法规，责任，义务等逐条说明。

如果你有任何疑问或不安，可以在这个时候问个清楚。

要注意的是，有些中介会把这个说明安排在契约当天，而且在重要事项说明之前就收取保证金。

但正确的流程应该是：先进行重要事项说明，买家确认没有问题之后才收取保证金！

无论如何，如果在重要事项说明过程中发现和事前从中介那里听到的内容不一致的话，可以拒绝签约。

如果已经交付了保证金，可以要求中介公司退还。

但如果卖主与中介公司都没有任何过失，而只是自己单纯的后悔了，那就无法要回保证金了。

有相当多的一部分人因为不好意思，或者中介施压等各种原因，即使自己觉得不对劲，但还是硬着头皮签了契约。

要记住，一旦签了正式契约，要反悔可就很难了。

重要事项确认无误之后，需要在重要事项说明资料的末尾签字盖章。负责说明的宅建士也会签字盖章。

此后即使房屋出现问题，只要是在重要事项说明中已经说明过的，基本上是无权反悔的。所以要好好听哦！

（５）签订购买合同

买卖双方都确认没有问题之后，就可以签订正式合同了。

此时需要买卖双方都到场，并需要携带印章和印章证明书（或者上篇中提到的签字印章公证）。

契约时需要在契约书上贴相应数额的收入印纸。

印纸的数额一般由中介提前告知，自己买或者由中介代买都可以。

此时需要将保证金（手付金、一般为房款的10%～20%）交付给卖方。并且习惯上需要交付一半的中介费给不动产公司。

这里要注意的是，契约后如果因为自己反悔等原因想要解约的话，保证金是一分都拿不回来的。

另外，如果卖主反悔的话，需要赔付2倍的保证金给买主。

（６）准备购房款

正式契约完毕到交房，一般会空出1周以上的时间用于双方交接准备。

如果是现金买房就准备钞票，如果是贷款就可以拿着正式契约向银行提交正式融资申请。前面说过了，这里一般由中介代劳。买家只负责准备相应的材料就好。

一般来说事前申请通过的话，如果自身情况没有太大变化的话，正式申请都会顺利通过。

（７）房屋交接、登记

到了约定的交接日期，买卖双方+司法书士 会同时到场进行交接。

一般是在中介公司进行。但如果是银行贷款的话，也可能在银行进行。

需要带的资料有在留卡，住民票，印章和印章证明（或者相应的代替资料，参照上篇）。

此时买方需要交付剩余的买房款（80%～90%）给卖方，剩余的中介费给中介公司，以及司法书士报酬和登记费用给司法书士。

卖方确认款项数额没有问题，提供房产登记需要的资料给司法书士，并交付钥匙等。

司法书士确认双方资料没有问题之后正式进行房产登记，即「所有権移転登記」。登记大约需要1～2周的时间，登记后的「登記識別情報」会邮寄到指定的住址。

（８）向日本財務大臣报告

取得不动产之后20天之内，需要向日本财务大臣提交报告。这是根据日本的「外為法」，外国人买房需要尽的义务。

原则上非居住者的购房者都需要提交。但有2点例外：

从其他非居住者购入的房产
用于购房者自住或亲人，雇员居住的房产

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