购置日本房产前的准备

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2022年05月12日

购置日本房产前的准备

(1)  明确购买的目的和预算


首先要搞清楚自己买房时用来
自住还是投资
这关系到如何选择不动产公司,以及以何种视角来筛选物件。

其次也是需要
明确自己的预算
这个预算要把下面要说的各种费用包含进来。
跟你的经纪开门见山的说明预算,以便他能尽快帮你找到合适的房产。

(2)  寻找适合你的不动产公司


和中国不同的是,日本绝大部分的房产交易都是通过不动产公司完成的。


有人可能会想,为什么我不能直接找房东交易?

这里面也有很多原因。
最重要的一点是,日本不动产法律以及交易手续非常详细而且复杂。
复杂到你就算直接找房东,房东都不敢直接和你签合同。
通过不动产公司不但可以省时省力,更重要的是省心
谁也不想买卖个房子而惹上一身的官司吧?

所以不动产公司在收取不菲的中介费的同时,他也需要有相当的专业性和责任心来帮助你完成这些手续。
同时应尽可能保证你最大的利益,并尽可能避免法律上的纠纷。

但是,在日本从事不动产行业不需要执业资格。这就导致从业人员良莠不齐。
 
如果你想找一个更专业的经纪,建议你看一下他的名片,是否取得了日本国家资格。
比如「宅地建物取引士」就是这个行业最被认可的一个资格。

另外,不动产公司在各个领域各有所长。如投资、住宅、租赁、管理等。
根据你的购房目的来选择合适的中介,这关系到你是否能得到更加专业的建议和服务。
 
如果可以,最好到不动产公司去坐坐。亲身考察一下公司的规模和员工的服务,相信你会有一个更准确的判断。

(3)  寻找适合你需求的物件


最简单的方法,你可以直接找你的经纪。告诉他你的要求。
如果他是一个合格负责的经纪,他会直接给你推荐合适你的房源。
如果运气好,你还会拿到他手里的独家(未公开)房源。

 如果你想先在网上看看,你可以在以下这几个大型综合性房地产网站上寻找合适的房源:
 
  • Homes(https://www.homes.co.jp/)
  • Suumo  (https://suumo.jp/)
  • Athome  (https://www.athome.co.jp/)

所有的物件下方都会有房产经纪的电话,可以直接联系。
但绝大部分经纪都是日本人。


如果你看中了某个物件,有苦于不会日语,应该怎么办呢?
这时候你可以找你自己的中国人经纪帮你介绍。

日本的不动产有业内的房源流通网站。
这个网站大部分的房源都是公开的。
也就是说任何一个不动产公司都可以看到并介绍这些房源

不用担心因为多了一层中介而需要交更多的中介费。
因为日本有不动产业法律的约束,在你和卖主之间不管有多少层中介,你交的中介费都是一样多的
反而中国人经纪更可能会给你打折。

(4)  日本购房的费用


在日本购入房产时,除了物件本身的价格,还需要支付以下的费用:

  1. 売買契約書に貼付する印紙税
  2. 不動産取得税
  3. 登録免許税
  4. 不動産仲介会社に支払う仲介手数料
  5. 火災保険、地震保険などの保険料
  6. 固定資産税の清算金
  7. 管理費の清算金

总共合计起来大约是物件本身价格的8%~10%

(5)  准备购房资金


如果你决定了要购入的物件,接下来就是准备购房资金了。
一般有这么几种方法:

a. 国际汇款

如果你自己或亲友在日本银行有账户的话,可以直接汇款到这个账户。
可是一般在国内的人都没有。那怎么办呢?

大部分的情况下是汇款到不动产公司的账户
这就要求你选择的不动产公司一定要靠谱


另外,为了确认你的汇款已经打到不动产公司的账户,一定要跟你的不动产公司索要以下2份资料:

  1. 【汇款之前】不动产公司盖章的送金依頼明細書

  2. 【汇款之后】从汇款银行寄过来的外国為替計算書


b. 住宅贷款

如果是自住房的话,可以尝试申请日本的住宅贷款

一般大银行都可以申请。但是外国人要申请这个贷款,一般都需要拿到永住签证。最少也要3年以上的工作签证,并且正常缴纳健康保险和养老保险等。


如果不符合条件的话,还可以尝试以下两种贷款途径:
・ 母国银行的贷款 
比如中国银行,中国工商银行等,在日本都有支店。


・ 外资系金融公司
这些金融公司虽然不会审查永住签证,但会调查你在母国的信用情报。
但是现在允许在国外调查个人情报的国家只有美国,英国和加拿大。所以这几个国籍以外的人是过不了审的。

c. 支票 (小切手)

购买房产时原则上是可以用支票支付的。
但是由于卖方无法马上拿到现金,为了防止纠纷,现在利用的比较少。
这里就先略过。
       
上面说的是一些比较正统的方法。
还有一些不正统的方法,比如地下银行,私人换金等。
不过这些都是游走在法律边缘,拿不上来台面的,这里就便不细说了。
 

(6)  日本购房时需要的资料


根据买房时签证的不同,需要准备的资料也不一样。

如果是持有日本长期居留签证或工作签证的话,那么你需要准备以下4种材料:
  1. 外国人住民票
  2. 在留カード
  3. 印鑑証明書
  4. 印鑑

如果你是短期签证或者没有签证,那么你需要准备以下4种材料:
  1. 身份证公证

  2. 护照

  3. 签字印章公证

  4. 印章


另外如果你全权委托不动产公司办理手续,还需准备以下2种:
  1. 司法书士委任书

  2. 不动产公司委托书

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